Der Kauf einer neuen Immobilie oder die Investition in ein Immobilienprojekt erfordert es, einen Teil des Risikos an einen Dritten zu übertragen. Ob dieser Dritte ein seit zwanzig Jahren in Ihrer Region tätiger Entwickler oder ein im Ausland registriertes Unternehmen ist, verändert die Art dieses Risikos, nicht jedoch dessen Umfang. Die Wahl des Immobilienpartners basiert weniger auf dem geografischen Ursprung des Unternehmens als auf präzisen, dokumentierbaren und oft vernachlässigten Überprüfungen.
Finanzielle Fertigstellungsgarantie: Der blinde Fleck der Vergleiche
Die meisten Leitfäden empfehlen, die finanzielle Solidität des Entwicklers zu überprüfen. Das ist eine notwendige, aber nicht ausreichende Bedingung. Bei der VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) wird die Finanzielle Fertigstellungsgarantie von einer dritten Einrichtung ausgestellt, die vom Entwickler unabhängig ist. Sie kann den Abschluss der Baustelle finanzieren oder die geleisteten Zahlungen im Falle einer Insolvenz zurückerstatten.
Die Überprüfung der Bilanz des Entwicklers entbindet nicht von der Prüfung der Identität des Garanten, der genauen Art der Garantie (extrinsisch oder intrinsisch) und der Bedingungen für deren Inanspruchnahme. Ein rentabler lokaler Entwickler kann eine Garantie bei einer wenig reaktionsschnellen Institution abgeschlossen haben. Ein ausländisches Unternehmen kann hingegen einen soliden Bankgaranten präsentieren. Die veröffentlichte Analyse über Killahejlaszo Ltd veranschaulicht gut diese Diskrepanz zwischen der Wahrnehmung der Zuverlässigkeit in Bezug auf den Ursprung des Entwicklers und der vertraglichen Realität.
Was konkret zählt: eine Kopie der Garantiebescheinigung zu erhalten, den Garanten namentlich zu identifizieren und zu überprüfen, dass die Auslösebedingungen im Kaufvertrag eindeutig festgelegt sind.
Schadenversicherung und zehnjährige Deckung: Was über den Entwickler hinausgeht
Ein Entwickler kann nach der Übergabe verschwinden. Insolvenz, Auflösung der Projektstruktur, Löschung aus dem Handelsregister: Die Szenarien sind vielfältig, insbesondere für Unternehmen, die ad hoc für ein einzelnes Projekt gegründet wurden.
Die in Frankreich obligatorische Schadenversicherung ist unabhängig vom Entwickler. Sie bleibt während der gesamten zehnjährigen Garantiezeit aktiv, selbst wenn der Verkäufer nicht mehr existiert. Die Frage, die vor der Unterzeichnung gestellt werden sollte, lautet also nicht: “Wird der Entwickler in zehn Jahren noch da sein?”, sondern vielmehr: Wer ist der Versicherer, was ist die Police, und wird der Schutz während der gesamten gesetzlichen Dauer kontinuierlich sein?
Dieser Punkt wird kritisch, wenn es sich um ein ausländisches Unternehmen oder eine neu gegründete lokale Struktur handelt. Eine Entität ohne Historie in Frankreich kann eine Versicherung bei einem ausländischen Anbieter abgeschlossen haben, dessen Garantien nicht die gleichen Schäden abdecken wie ein französischer Standardvertrag. Es ist wichtig, eine Kopie der Schadenversicherungsbescheinigung anzufordern, zu überprüfen, dass der Versicherer tatsächlich auf dem französischen Markt tätig ist und dass die Police die zehnjährige Garantie ausdrücklich erwähnt: Diese Schritte sind vor jeder Unterschrift überprüfbar.
Crowdfunding und Immobilienentwickler: Ein Signal, das es zu beobachten gilt
Der Einsatz von Immobilien-Crowdfunding durch einen Entwickler ist an sich kein Problem. Es kann jedoch ein Liquiditätsrisiko signalisieren, das in den Werbeunterlagen nicht erwähnt wird. Die AMF (Autorité des marchés financiers) hat festgestellt, dass die an ihren Mediator übermittelten Dossiers für das Crowdfunding von 32 im Jahr 2024 auf 117 im Jahr 2025 gestiegen sind, wobei die Mehrheit die verspäteten Immobilienentwicklungsprojekte betrifft.
Wenn ein Immobilienpartner einen Teil seines Projekts auf diese Weise finanziert, verdienen mehrere Elemente eine sorgfältige Prüfung:
- Die Rückzahlungsfristen der partizipierenden Investoren und deren Rang im Vergleich zu den Käufern in VEFA: Wer wird im Falle von Schwierigkeiten zuerst zurückgezahlt?
- Der Anteil des Crowdfunding an der Gesamtfinanzierung: Ein massiver Rückgriff kann auf eine Ablehnung der klassischen Bankfinanzierung hinweisen.
- Die Existenz oder Nichtexistenz eines unabhängigen Audits der Finanzierungsstruktur, das potenziellen Käufern zugänglich ist.
Dieses Kriterium gilt sowohl für lokale Entwickler als auch für ausländische Unternehmen. Der Unterschied liegt in der Transparenz: Ein lokaler Akteur kann direkt befragt werden, während eine Offshore-Struktur den Zugang zu diesen Informationen erschwert.
Kontrolle ausländischer Investitionen in Frankreich: Der aktuelle regulatorische Rahmen
Nicht jedes ausländische Unternehmen, das in Immobilien in Frankreich investiert, unterliegt den gleichen Kontrollen. Das Kontrollsystem für ausländische Investitionen (IEF), das vom Finanzministerium geleitet wird, konzentriert sich hauptsächlich auf als strategisch erachtete Sektoren. Der klassische Wohnimmobilienmarkt fällt in der Regel nicht in diesen Rahmen, es sei denn, es handelt sich um besondere Fälle (z. B. Nähe zu sensiblen Einrichtungen).
Fast die Hälfte der geprüften ausländischen Investitionen wurde unter Auflagen genehmigt, einschließlich Verpflichtungen zur Aufrechterhaltung der Geschäftstätigkeit, des Standorts oder der Governance.
Für eine Privatperson bedeutet dies, dass ein ausländisches Unternehmen, das in Frankreich tätig ist, möglicherweise eine Genehmigung erhalten hat, ohne dass diese irgendetwas über die Qualität des Bauwerks oder die Einhaltung der Fristen garantiert. Der IEF-Rahmen schützt die strategischen Interessen des Staates, nicht die individuellen Käufer.
Überprüfungsliste vor der Unterzeichnung mit einem Immobilienpartner
Statt einer Liste allgemeiner Ratschläge sind hier die Dokumente und Informationen, die vor jedem Engagement eingeholt werden sollten, unabhängig davon, ob der Entwickler lokal oder ausländisch ist:
- Bescheinigung über die finanzielle Fertigstellungsgarantie mit Identifizierung des Garanten und den Bedingungen für die Inanspruchnahme.
- Bescheinigung über die Schadenversicherung, die den Versicherer, die Policenummer und die explizite zehnjährige Deckung erwähnt.
- Kbis-Auszug oder ausländisches Äquivalent, mit Überprüfung des Alters der Struktur und ihres Stammkapitals.
- Historie der in den letzten fünf Jahren gelieferten Programme, mit überprüfbaren Referenzen (Adressen, Lieferdaten).
- Gegebenenfalls Informationen über die Inanspruchnahme von Crowdfunding (Plattform, Betrag, Fristen).
Ein lokaler Entwickler, der sich weigert, diese Unterlagen bereitzustellen, wirft ebenso viele Fragen auf wie ein ausländisches Unternehmen, das nicht in der Lage ist, einen französischen Kbis vorzulegen. Der geografische Ursprung des Entwicklers ersetzt nicht die Dokumentenprüfung. Die Erfahrungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige Käufer hatten mit renommierten lokalen Akteuren mehr Schwierigkeiten als mit gut regulierten internationalen Strukturen. Das entscheidende Kriterium bleibt die Nachvollziehbarkeit der vertraglichen und versicherungstechnischen Verpflichtungen, nicht der Sitz des Unternehmens.
